2025년 전세사기 예방 가이드 – 계약 전 반드시 확인할 것들
전세 사기는 수천만 원에서 억대 피해로 이어지는 심각한 사회 문제입니다. 특히 1인 가구, 사회 초년생, 외국인 거주자 등 정보에 취약한 계층을 중심으로 피해가 반복되고 있습니다. 2025년에도 여전히 주의가 필요한 상황이며, 이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항과 예방을 위한 실전 팁을 안내합니다.
1. 전세사기란 무엇인가?
전세사기란 임대인이 세입자의 보증금을 반환할 능력이나 의지 없이 고의로 계약을 체결하거나, 보증금보다 높은 금액의 선순위 권리가 있는 주택을 전세계약에 활용해 세입자가 피해를 보는 것을 말합니다.
주요 유형
- 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 높은 경우
- 이중계약: 하나의 집에 복수 세입자 계약
- 명의 위장: 실제 소유주가 아닌 제3자 명의로 계약
- 경매 유도: 집을 고의적으로 경매로 넘겨 보증금 반환 회피
2. 계약 전 확인해야 할 필수 체크리스트
① 등기부등본 확인
- 소유자 명의 확인 – 계약 상대가 실제 소유자인지 확인
- 근저당권·가압류 등 권리관계 확인
- 잔여 대출금이 보증금보다 클 경우 절대 계약 금지
② 건축물대장 확인
- 위반건축물 여부 확인
- 건물의 실제 용도 및 구조 파악
③ 임대인 신용 조회 (전세사기 이력)
- 크레탑(Kreditinfo) 또는 법원 판결 검색
- 대규모 집주인일 경우 언론 보도 이력도 확인
3. 확정일자 & 전입신고는 언제 해야 하나?
전세보증금을 보호받기 위해서는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’가 반드시 필요합니다. 두 가지 모두 해야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다.
- 전입신고: 계약 후 즉시 주민센터나 정부24에서 신청
- 확정일자: 계약서 지참 → 주민센터에 도장 날인
- 우선순위 결정 기준: 확정일자 + 전입신고 날짜
※ 보증금이 1순위 근저당보다 후순위일 경우, 보증금 전액을 못 돌려받을 수 있음
4. 전세보증보험으로 안전장치 확보하기
전세사기를 예방하는 가장 강력한 수단 중 하나는 전세보증금 반환보증보험 가입입니다.
- 가입 조건: 보증금 5억 이하(수도권), 전입신고 + 확정일자 필수
- 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF
- 보험료: 보증금의 약 0.1%~0.2% 수준
보험에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 기관이 먼저 지급한 후 구상권을 청구합니다.
5. 사기 의심 사례 발생 시 대처 방법
- 즉시 임차권 등기명령 신청 (법원)
- 주택도시보증공사(HUG)에 피해 접수
- 전세사기 피해자 전용 상담센터(☎ 국토부 1600-1004)
- 지자체 전세피해지원센터 연계 상담 가능
6. 2025년 기준 전세사기 대응 제도
- 전세피해자 특별법 연장: 임시 거처 제공 + 이주비 지원
- 임대인 금융정보 제공 의무화 (주요 지역 시범 운영 중)
- 전세사기범 형사처벌 강화: 최대 징역 15년
7. 결론: 예방이 최선의 보호다
전세사기는 계약 전에 꼼꼼히 확인하면 대부분 예방 가능합니다. 계약서를 쓰기 전에 반드시 등기부등본과 보증금 선순위 여부를 확인하고, 전입신고와 확정일자를 놓치지 마세요. 그리고 보증보험 가입을 통해 한 번 더 안전장치를 마련하시길 바랍니다. 내 전 재산을 지키는 것은 내가 준비하는 것에서 시작됩니다.