등기부등본 보는 법, 인터넷 발급 바로가기
전세계약·매매계약 전 반드시 확인해야 할 안전 체크리스트
전세든 월세든, 또는 매매든
집을 계약할 때 가장 중요한 문서가 바로 등기부등본입니다.
등기부등본은 쉽게 말하면
“이 집의 실제 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 문제가 있는 집인지”
를 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
처음 보면 생소한 단어가 많아 어렵게 느껴지지만
핵심 몇 가지만 이해하면 누구나 쉽게 읽을 수 있습니다.
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- 온라인으로 즉시 확인 가능
등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다
등기부등본은 총 3개의 장으로 구성됩니다.
- 표제부 – 집 자체 정보(땅·건물 기본 정보)
- 갑구 – 소유권 관련 내역
- 을구 – 권리 관계(근저당 등)
이 세 가지만 이해하면 등기부등본을 완벽하게 읽을 수 있습니다.
1. 표제부 – “이 집의 기본 정보”
표제부는 집 자체에 대한 기본 사항이 적혀 있습니다.
- 건물 주소
- 층수, 면적
- 건물의 용도(주택/오피스텔 등)
- 건물이 언제 지어졌는지
- 대지권(대지 지분)
✔ 집주인이 말한 구조와 동일한지 확인하는 단계입니다.
예를 들어,
전용면적 59㎡(24평)이라고 했는데 등기부에는 48㎡로 적혀 있다면
요약 정보와 실제 정보가 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
2. 갑구 – “누가 주인인지, 소유권에 문제가 없는지”
갑구는 소유권과 관련된 모든 정보가 적힌 곳입니다.
갑구에서 반드시 확인해야 할 사항
✔ 1) 현재 소유자
가장 중요한 부분입니다.
계약 상대방이 진짜 집주인인지 여기에서 확인합니다.
계약을 집주인이 아닌 사람과 하면 큰 위험이 있으므로
- 이름
- 생년월일
- 주소
가 정확히 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
✔ 2) 소유권 변경 이력
이 집이 자주 매매되었는지,
최근에 급하게 매매된 흔적이 있는지도 확인할 수 있습니다.
소유권 변경이 지나치게 많다면
부동산 자체에 문제가 있었던 경우도 있으니 주의하세요.
✔ 3) 가압류·압류·가처분
이 항목이 있다면 주의해야 할 신호입니다.
- 가압류
- 압류
- 가처분
이런 문구가 있다면
집주인이 채무 문제를 겪고 있다는 뜻입니다.
전세 또는 매매 계약을 신중히 고려해야 합니다.
3. 을구 – “근저당 및 채권 관계(이 집에 잡힌 빚)”
을구는 ‘이 집에 걸려 있는 권리’, 즉 흔히 말하는 빚·대출 내역이 적혀 있습니다.
이 부분이 전세계약의 핵심입니다 ❗
✔ 1) 근저당권 설정(가장 중요)
근저당은 ‘이 집을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸다’는 뜻입니다.
근저당 금액이 큰 집 = 위험이 높을 수 있는 집
예를 들어,
집값 3억인데 근저당이 2.5억 걸려 있다면
세입자 보증금을 돌려받지 못할 위험이 올라갑니다.
✔ 2) 전세보증금보다 앞순위 권리가 있는지
부동산 권리는 우선순위가 중요합니다.
✔ 세입자가 확정일자 + 전입신고를 통해 후순위가 되면
우선순위에서 밀리게 됩니다.
즉, 을구에서
- 근저당권
- 전세권
- 질권
등의 순서를 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본에서 반드시 체크해야 하는 5가지 핵심 포인트
✔ 1) 소유자 확인(갑구)
→ 계약 상대가 진짜 집주인인지 필수 확인
✔ 2) 가압류·압류 있는지(갑구)
→ 채무 문제가 있는 경우 계약 신중
✔ 3) 근저당 설정 여부(을구)
→ 보증금 위험도를 결정하는 핵심 요소
✔ 4) 등기 날짜 흐름
→ 최근에 급하게 근저당이 늘어난 흔적이 있으면 위험 신호
✔ 5) 말소기록도 확인
‘말소’로 표시된 기록도 무시하지 말고
이 집에 어떤 문제가 있었는지 참고하는 것이 좋습니다.
전세 계약 시 등기부등본은 언제 확인해야 할까?
✔ 계약 전에
반드시 계약서 작성 전에 최신 발급본으로 확인해야 합니다.
✔ 계약 직후
확정일자 받기 전에도 한 번 더 확인하면 좋습니다.
✔ 입주 직전
집주인의 추가 대출 여부를 마지막으로 확인해야 합니다.
입주 직전 갑자기 근저당이 잡힌 사례가 실제로 존재하기 때문입니다.
등기부등본이 위험 신호를 보여줄 때
다음과 같은 문구가 있다면 재검토가 필요합니다.
- “근저당권 설정” 금액이 크다
- “가압류”
- “압류”
- “가처분”
- “경매 개시 결정”
이 경우 전세보증보험 가입도 어려울 수 있으니
계약을 유보하거나 전문가 상담을 권장합니다.
(중립적·정보형 안내로 안전한 표현)
마무리: 등기부등본만 잘 봐도 계약 절반은 안전해진다
처음 보면 복잡해 보이지만
표제부–갑구–을구만 이해하면 등기부등본은 아주 명확한 문서입니다.
특히 전세계약에서는
✔ 소유자
✔ 근저당
✔ 압류 여부
이 세 가지만 제대로 봐도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.